住宅ローンは繰り上げ返済か投資か？低金利時代の考え方をmochiが整理｜新NISAとの付き合い方

※本サイトで紹介している商品・サービス等の外部リンクには、アフィリエイト広告が含まれる場合があります。本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・住宅ローン・口座開設を推奨または否定するものではありません。投資・借入には元本割れや金利変動等のリスクがあり、最終的な判断はご自身の責任で行ってください。情報は2026年6月時点のものです。

投資・お金の勉強をどこから始めるか迷っている方はこちら →投資初心者ロードマップ｜マネー塾でまず読むべき記事

「住宅ローンは、繰り上げ返済でさっさと減らすべき？」「それとも、その分を新NISAで投資に回したほうがいい？」——これは、住宅ローンを組む人なら一度はぶつかる悩みです。実はmochi自身、いままさに住宅ローンを検討している当事者で、低金利の今、この「繰り上げ返済 vs 投資」をかなり真剣に考えています。

この記事では、数字の損益分岐だけでなく、住宅ローン控除・団信（保障）・金利上昇局面といった見落としがちな要素まで含めて、中立的に整理します。どちらか一方を「正解」と決めつける記事ではありません。

この記事を読めば、「繰り上げ返済」と「投資に回す」の損得を、自分の状況に当てはめて考えられるようになります。

まず整理：繰り上げ返済と「投資に回す」の違い

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまったお金でローン残高を前倒しで減らすことです。残高が減るぶん、その後に払うはずだった利息が減ります。これは「ローン金利と同じ利回りで、確実にお金が増える（=利息が減る）」のと同じ効果があります。リスクはゼロで、効果も確実です。

一方「投資に回す」は、同じお金を新NISAなどでオルカン（全世界株式）などに投資することです。長期の世界株式は過去実績では年5〜7%程度のリターンがありましたが、これは将来を約束するものではなく、値下がりする年もある不確実なものです。期待リターンは高いぶん、リスクもあります。

つまりこの選択は、「確実だが利回りはローン金利どまりの繰り上げ返済」と「不確実だが期待リターンが高い投資」のどちらを取るか、という話に整理できます。

数字で見る損益分岐：カギは「ローン金利 vs 期待リターン」

判断の出発点はシンプルで、ローン金利と投資の期待リターン、どちらが高いかです。

• ローン金利 ＜ 投資の期待リターン → 数字上は「投資に回す」が有利になりやすい
• ローン金利 ＞ 投資の期待リターン → 「繰り上げ返済」が有利になりやすい

2026年6月時点の変動金利は、ネット銀行の優遇後で年1%前後（さらに低い水準のところもあります）。対して全世界株式の長期期待リターンは、あくまで過去実績ベースですが年5〜7%程度とされることが多い。この差だけを見れば、低金利の今は「投資に回す」が数字上は優位に見えます。

ただし、これはあくまで期待値の話です。投資はリスクがあり、運用期間によっては元本割れもあり得ます。一方、繰り上げ返済の「利息軽減」は確実です。期待値が高いほうが常に正解とは限らない、という点は押さえておきたいところです。

見落としがちな3つのポイント

① 住宅ローン控除（実質金利がさらに下がる）

住宅ローン控除を使うと、年末のローン残高の0.7%が、最長13年間にわたって所得税（一部は住民税）から戻ってきます。つまり控除期間中は、「実質の金利＝ローン金利−0.7%」のイメージになります。たとえばローン金利が年1%なら、実質的な負担は年0.3%程度まで下がる計算です。

ここで繰り上げ返済をして残高を減らすと、その0.7%の控除額も減ってしまいます。控除期間（13年）中は、あえて残高を減らさず、手元資金を投資に回すほうが合理的になりやすいのはこのためです。控除が終わる14年目以降に改めて考える、という人も多いです。

② 団信（住宅ローンに付く“生命保険”）

多くの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付いています。これは、契約者が死亡・高度障害になったときに、残りのローンが保険金で完済される仕組みです。言い換えると、ローンを残しているあいだは「残高ぶんの生命保険」を持っているのと同じ効果があります。

繰り上げ返済で残高を減らすと、この保障も小さくなります。これはマネー塾でくり返しお伝えしている「保険は保険、投資は投資」という考え方とも通じる、見落としがちな視点です。

③ 金利上昇局面に入っている

日本銀行は段階的に利上げを進めており、2026年6月には政策金利を1%程度（約31年ぶりの高水準）まで引き上げました。長く続いた超低金利は明確に転換し、住宅ローンの変動金利も、この利上げを受けて2026年10月ごろに多くの銀行が0.25%程度引き上げる見込みです。さらに金利が上がれば、「ローン金利 ＜ 期待リターン」の前提が崩れ、繰り上げ返済の魅力が増す方向に動きます。変動金利で借りている場合は、金利動向を継続的に確認しておくことが大切です。

mochiならどう考えるか

住宅ローンを検討中のmochiのいまの考えを正直に書くと、こうです。

• 大前提：生活防衛資金は先に確保。繰り上げ返済も投資も、生活費の半年〜1年分を現金で残したうえでの話。ここを削ってまではやらない
• 低金利＋控除期間中は投資を優先。実質金利が投資の期待リターンを下回るあいだは、手元資金を新NISAでコツコツ投資するほうが、長期では報われやすいと考えている
• 金利動向は注視。変動金利なので、金利が大きく上がってきたら方針を見直す。固定的に「一生投資優先」とは考えていない

毎月いくらを何年積み立てると将来いくらになるかは、複利シミュレーターでイメージをつかんでおくと、投資に回す判断がしやすくなります。

結論：正解は「金利・リスク許容度・性格」で変わる

まとめると、どちらが正解かは人によって変わります。

• 投資に回すのが向いている人：低金利で借りている／住宅ローン控除の期間中／値動きに耐えられる／長期で運用するつもり
• 繰り上げ返済が向いている人：借入金利が高め／投資の値動きが精神的につらい／とにかく早く借金を減らして安心したい／金利上昇が不安

数字の期待値だけでなく、「夜ぐっすり眠れるかどうか」も立派な判断基準です。変額保険のときと同じで、mochiはどちらか一方を「唯一の正解」とは考えていません。自分の金利・家計・性格に合うほうを選ぶのが、いちばん長続きします。

よくある質問

Q. 手元にまとまったお金があります。繰り上げと投資、どちらを先に？

まずは生活防衛資金（生活費の半年〜1年分）を現金で確保するのが先決です。そのうえで、低金利で住宅ローン控除の期間中なら投資を、金利が高め・値動きが不安なら繰り上げを、という順で考えると整理しやすいです。一括でどちらかに全額、ではなく、両方に分けるという折衷案もあります。

Q. 変動金利が上がってきたらどうすればいい？

金利が上がると「ローン金利 ＜ 投資の期待リターン」という前提が崩れていきます。金利が投資の期待リターンに近づく・上回るようなら、繰り上げ返済の比重を高める判断が出てきます。変動金利の場合は、半年ごとの金利見直しのタイミングで状況を確認する習慣をつけると安心です。

Q. 住宅ローン控除が終わったらどうする？

控除期間（最長13年）が終わると、実質金利を下げてくれていた0.7%の恩恵がなくなります。そのタイミングで、残高・金利・運用状況を見て、繰り上げ返済を進めるか投資を続けるかを改めて考えるのが合理的です。控除終了は方針を見直す良い節目になります。

まとめ

• 判断の出発点は「ローン金利 vs 投資の期待リターン」。低金利の今は数字上、投資に回すほうが優位に見える
• 住宅ローン控除（0.7%・最長13年）が実質金利をさらに下げるため、控除期間中は投資優先が合理的になりやすい
• ただし団信の保障、足元の金利上昇局面（2026年6月に政策金利1%程度へ）、投資リスクも判断材料。生活防衛資金の確保が大前提
• 正解は金利・リスク許容度・性格で変わる。mochiは低金利のうちは投資優先だが、確実性重視の繰り上げ返済も否定しない

住宅ローンと投資は、どちらも長く付き合うお金の意思決定です。焦って一方に決めるより、自分の状況に当てはめて、納得できるバランスを見つけてください。この記事がその整理の助けになればうれしいです。